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去年12月美国房屋销售跌至三年来的最低水平,房价涨幅大幅放缓,表明房屋市场有进一步下滑势头。周二美国全国房地产经纪人协会(NAR)的疲软报告是美国经济增长放缓的最新迹象,而上周五的一项调查显示,1月份消费者信心指数跌至两年多以来的最低水平。

MUFG首席经济学家克里斯·鲁普基( Chris Rupkey)表示,自特朗普当选以来,现有的房屋销售现在是最弱的。NAR表示,去年12月房屋销售下降6.4%,经季节性调整后年增长率为499万套,这是自2015年11月以来的最低水平。路透社调查的经济学家预测12月成屋销售将下降1.0%至525万套。现有房屋销售占美国房屋销售的90%,比去年同期下降10.3%。2018年全年房屋销量下降3.1%至534万辆,为2015年以来的最低水平。

更高的抵押贷款利率以及土地和劳动力短缺抑制了住房市场的发展,导致房屋库存紧张,房屋价格略微上涨。30年期固定抵押贷款利率降至四个月低点,大部分利率下调情况发生在12月下旬,房价通胀正在放缓。12月份现有房价中位数较去年同期上涨2.9%至25.36万美元,这是自2012年2月以来的最小涨幅。

根据NAR的数据,去年12月美国工资增长率超过3.2%,自2012年2月以来首次超过房价增长率。虽然经济学家预计美国家庭房产可负担性会有所改善,但他们也提醒说,2017年12月税法改变并限制了抵押贷款利息和财产税的扣除,降低了房屋所有权的吸引力。另外,由于担心国际货币基金组织削减其经济前景,价值全球经济增长放缓,美国股市周二走低。美元兑一揽子货币几乎没有变化,美国国债价格上涨。

上周的一项调查显示,1月份美国房屋建筑商信心反弹,因为市场预期抵押贷款利率的下调将有助于住房市场在进入新的一年时继续适度增长。然而,美国部分联邦政府长达一个月的关门导致美国商务部经济分析局和统计局不公布经济数据,这掩盖了美国目前真实的经济形势。美国商务部编制的数据公布暂停,包括新房销售、新房开工和建筑许可。美国部分政府关门前公布的数据显示美国房地产市场持续疲软,经济学家估计去年第四季度住房市场将再次拖累美国国内生产总值(GDP)。

房地产经纪人集团表示,美国历史上最长的政府关门时间迄今未对房屋销售产生影响,但警告说这可能会改变。上个月,四个地区的成屋销售均下降。去年12月市场上有155万套房屋,低于11月的174万套,但高于一年前的146万套。按照12月的销售速度,消化目前的库存需要3.7个月,低于11月的3.9个月和一年前的3.2个月,而6至7个月被视为房地产供需之间的健康平衡状态。

12月待售房屋通常在46天后售完,高于11月份的42天和一年前的40天。12月份39%的房屋销售时间不到一个月,首次购房者的比例从11月的33%降至32%。经济学家和房地产经纪人表示,首次购房者比例达到40%就说明住房市场增长强劲。纽约Berenberg Capital Markets的经济学家Roiana Reid表示,预计较为疲软的房价将支撑现有房屋销售,但不足以抵消下行趋势,唯一可持续和可行的解决方案是建设更多的房屋,尤其是低价住宅。

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